Как заставить управляющую компанию заменить стояки водоснабжения в квартире

Как добиться замены трубы? — ЖКХакер

Заменить трубы является сложной задачей. Давайте разбираться. Инженерные коммуникации, обслуживающие больше одного помещения в многоквартирном доме, являются общим имуществом. К таковым, в частности, относят стояки горячего и холодного водоснабжения и канализации. По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденным Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года) собственники вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества (кроме вывоза ТБО) или привлекать к этому иных лиц с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Один из читателей попросил нас помочь разобраться в следующей проблеме: 40-квартирный дом, обслуживаемый управляющей компанией, стояк кухонной канализации требует замены, так как постоянно засоряется. В связи с этим жильцы 10 «страдающих» квартир регулярно подают заявки на прочистку канализации. «Хочется заменить эту трубу и на ближайшие годы избавиться от проблем. Как правильно составить заявку на замену трубы? Я уверен, что УК не имеет никакого желания делать эту работу по своей инициативе. Требуется ли собрание собственников жилья либо подписные листы? Какая последовательность действий будет правильной и эффективной?».

Итак, в данном случае управление осуществляется управляющей организацией. Согласно ч.2.3 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, при этом способе управления многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. Следовательно, замена стояков и прочистка канализации – обязанность управляющей компании. Нужно ли решение общего собрания, чтобы заставить ее работать?

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решения о капительном ремонте общего имущества. Как мы уже однажды выяснили, замена стояков относится к выборочному капитальному ремонту, то есть ремонту с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования.

Таким образом, замена стояков входит в компетенцию общего собрания. Решение общего собрания, оформленное надлежащим образом, для управляющей компании является обязательным. Она не вправе обжаловать его даже в суде, так как жилищное законодательство оставляет это право только за собственниками.

Тем не менее, собрание собственников – это высший орган управления домом и должно решать только наиболее важные вопросы. В рассматриваемом случае в замене канализационного оборудования заинтересованы жильцы лишь 10 квартир, поэтому собрание может не пройти кворум.

Можно ли обойтись без созыва собрания? Да, конечно. Коллективное обращение жильцов – действенный аргумент во взаимоотношениях с коммунальными организациями. Оно имеет несколько заявителей и один и тот же предмет. Мы уже рассказывали, как оформить заявление в управляющую компанию. В случае групповой заявки нужно составить один документ в двух экземплярах и приложить к нему обходной лист с подписями жильцов (с расшифровками). Управляющая организация не вправе ее проигнорировать.

На практике, конечно, нередко управляющие компании не исполняют своих обязательств. Заставить УК работать можно через контрольно-надзорные органы (Жилинспекция, Прокуратура и другие) или суд.

Лучшее

Замена канализационного стояка в квартире: кто должен ремонтировать, заявление

С приобретением долгожданного жилья у новоявленного владельца улучшаются жилищные условия, но вместе с тем появляется ряд обязанностей по его содержанию и вероятных проблем, связанных с находящимися в ней трубами и прочими частями систем снабжения. К жильцу в собственность переходят как находящиеся внутри квартиры, так и общедомовые коммуникации.

С течением времени некоторые из них могут прийти в непригодное к использованию состояние, дать течь, забиться. Одной из самых неприятных проблем является протечка канализационного стояка, и тогда возникает резонный вопрос: кто должен осуществлять ремонт стояка канализации в квартире? Разберемся, кто несет за это ответственность и как заполнить заявление в ЖКХ.

Кому принадлежит канализационный стояк

Для понимания того, кто должен заниматься ремонтом, следует обозначить, кому он принадлежит. Сделать это поможет действующее законодательство РФ. В кодексе сказано, что трубы водоснабжения, водоотведения (канализации) относятся к долевому общедомовому имуществу согласно статье 36 ЖК РФ.

При этом в документе также описывается ремонт, капитальный и текущий, при котором для всех труб, находящихся в доме, может применяться:

смена вышедших из строя;
установка новых;
восстановление работоспособности имеющихся в наличии.

Таким образом, все трубы считаются собственностью жильцов многоквартирного дома. То есть канализационный стояк – это общедомовое имущество.

Замена стояка канализации

Коммуникации, находящиеся непосредственно в квартире, являются частной собственностью ее владельцев и жильцов. И они вправе решать самостоятельно, что с ними делать, с единственной оговоркой: все планируемые и произведенные манипуляции не должны навредить общедомовому или имуществу прочих жильцов, правам и интересам соседей.

Таким образом, владельцы квартиры обладают правом на:

замену трубы на современную;
установку новых смесителей и приборов учета;
изменить количество сантехники в меньшую или большую сторону;
сменить батареи и так далее.

Все вышеперечисленные действия законны, правомерны и понятны. Но если речь заходит о замене стояка, а именно канализационных труб, соединяющих квартиры на всех этажах подъезда в МКД, то мнения разнятся. Так как, по мнению жильцов, осуществлять ремонт стояка должна управляющая компания, а УК считает, что жильцы, так как стояк находится уже в квартире.

Стояки, которые находятся вне жилых помещения и соединяют несколько квартир, так же считаются общим имуществом. Их ремонтом и заменой на основании денежных средств, ежемесячно поступающих от жильцов в счет уплаты услуг по содержанию и ремонту общедомовой собственности, занимаются:

управляющая компания;
ЖЭК;
ЖЭУ;
ТСЖ.

Также управляющие организации ЖКХ не имеют права отклонить заявку о замене стояка, так как обращение регулируется нормативными документами:

Правилами содержания общего имущества МКД.
Методическими рекомендациями.

Для подтверждения права на требование ремонта следует предоставить квитанции о своевременной уплате коммунальных услуг и их копии к заявлению о протечке.

Ответственность

Проблема протечки канализационных стояков стоит остро, так как страдают из-за случившегося и сами жильцы квартиры, в которой это произошло, и соседи снизу. Стояк прогнил по всему дому, но прорвало или протекает он в одной квартире, кто виноват в этом случае?

Учитывая тот факт, что канализационный стояк относится к общедомовому имуществу, как было установлено выше, его содержанием и ремонтом обязаны заниматься организации коммунального хозяйства, которые управляют домом и обслуживают его.

Жильцы ежемесячно вносят средства на содержание дома и имущества, которым владеют на долевой основе, а потому имеют полное право требовать качественного обслуживания общедомового имущества. И поменять прогнивший стояк обязана жилищно-коммунальная организация или фирма, с которой был заключен договор об обслуживании дома.

Поводом для проведения ремонтных работ служат:

соответствующий план;
акт осмотра с указанием необходимости в устранении дефектов оборудования, в данном случае – замены стояка;
наличие протечки или иной неполадки, которая может привести к аварийной ситуации.

Для осуществления всех необходимых работ жильцы должны обратиться в управляющую организацию, написав заявление на замену канализационного стояка.

Обязанности владельца жилья

Принимать решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта должны все собственники квартир, они также обязаны содержать в нормальном состоянии общедомовые сети коммуникации.

Сами владельцы также имеют право по собственному усмотрению отремонтировать или заменить трубы, но только те, которые находятся на территории квартиры и в силу этого признаются частной собственностью. Для этого с управляющей компанией заключается договор, подразумевающий ежемесячную уплату услуг УК, на основании которого жильцы получают техническое обслуживание оборудования на жилой площади, то есть внутриквартирного имущества.

Как заполнить заявку

Если в квартире произошло затопление по причине прорыва, протечки или какого-либо иного дефекта канализационной трубы, следует написать заявление на замену стояка в ЖЭК или управляющую компанию о замене стояка. А если случай экстренный, то и в аварийную службу.

На основании указанной в заявке информации и данных, собранных в ходе осмотра всеми заинтересованными лицами, а именно членами УК, жильцами и представителями аварийной службы, составляется соответствующий акт.

ВНИМАНИЕ! Это очень важный документ, так как он позволяет установить причину и виновника случившегося, а значит, и определить, кто должен заниматься ремонтом и заменой.

Например, если в поле причины указано, что прорыв произошел из-за прогнившей трубы, то виноваты коммунальные службы, которые обязаны следить за состоянием технического оборудования, в том числе трубопроводов.

Образец заявления в ЖЭК должен содержать следующую информацию:

наименование организации, данные ее руководителя и самого заявителя;
сведения о квартире: адрес, номер дома, этаж;
требование заменить канализационный стояк в квартире;
указание причин возникшей необходимости: протечка, износ, прорыв;
сведения о регулярной оплате за содержание и ремонт.

Необходимо отметить о необходимости проведения работ в ближайшее время, а также указать, что при отказе будет направлена жалоба в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию. К заявлению приложить акт проверки и копии оплаченных квитанцией.

В случае если жильцы произвели самовольную замену труб, оборудования, в ходе чего нанесены механические повреждения стояку, тогда ответственность ложится на собственника квартиры. Образец заявления на замену стояка, а также акта протечки находится в УК или ЖЭКе, также образцы документов можно найти в интернете или написать в свободной форме.

Вопрос оплаты

Всем жильцам многоквартирных домов следует знать: ремонт канализационных стояков осуществляется бесплатно. Коммунальные службы не имеют права взимать и требовать уплаты дополнительной суммы ни на каких основаниях. Собственники жилья его оплатили, внося ежемесячную плату за содержание дома.

Таким образом, все работы по обслуживанию оборудования и ремонту в МКД, которым жильцы владеют на долевой основе, уже оплачены. Заявление в ЖЭК или управляющую компанию обязывает их сделать ремонт канализационных стояков в квартире без взимания дополнительной платы. При этом все попытки заставить жильцов оплатить ремонт будут незаконны. Исключение, когда прорыв канализационной или любой другой трубы произошел по вине жильцов из-за их своевольных действий.

Если же квартира, в которой произошла протечка стояка или пострадавших соседей застрахована, тогда с заявлением о возмещение вреда следует обратиться в страховую компанию. Она определит наличие страхового случая и предъявит счет о возмещении виновному.

Жильцы квартир, пострадавшие в результате инцидента, имеет право подать иск в суд о возмещении ущерба и взыскать его, в том числе с управляющей компании, ТСЖ или ЖЭКа, если те признаны виновником произошедшего. Основанием для искового заявления послужит составленный ранее акт протечки. Если таковой составлен не был, то доказать вину коммунальщиков вряд ли получится.

Замена сантехнических стояков | RAND Engineering & Architecture, DPC

Модернизация внутренних трубопроводов на Пятой авеню, 33 повлекла за собой замену проржавевших оцинкованных стальных труб на медные.

Роберт Бишофф, акционер 15-этажного кооператива из 60 квартир на Пятой авеню, 33, живо помнит предупреждение, которое совет сделал акционерам, когда пытался убедить их заплатить за полную замену устаревшего здания. водопроводная система: это была «бомба замедленного действия», и в любой момент могло произойти дорогостоящее и разрушительное извержение.

Вряд ли это было преувеличением. Еще в 1986 году, когда здание было преобразовано в кооператив, новых пайщиков предупредили о необходимости замены сантехники. «К нам пришел инженер, который оценил, какую работу необходимо выполнить, и подготовил приоритетный список основных капитальных улучшений», — вспоминает Бишофф, который сейчас является президентом совета директоров. «Мы откладывали это до тех пор, пока могли, потому что это было самым разрушительным и самым дорогим». Однако по прошествии лет древние трубки начали барахлить. При ремонте квартир были обнаружены стояки толщиной с бумагу, низкое давление воды и необычно высокий уровень коррозии труб.

Низкое давление воды
и обесцвеченная вода являются
предупредительными признаками необходимости замены
стояков.

К 1998 году ситуация ухудшилась до такой степени, что было неизбежно катастрофическое извержение здания, говорит Бишофф. «Если бы мы не активизировались в ближайшее время, мы бы столкнулись с разрывом труб, поскольку их срок службы подходил к концу».

Акционеры одобрили проект, были составлены предложения и после годичного поиска был нанят подрядчик. К 2002 году работа наконец началась. Сегодня, по оценкам Бишоффа, работы на всех линиях будут завершены к началу весны этого года. «Мы могли бы сделать это быстрее, но только по финансовым причинам мы решили растянуть его. На самом деле все идет довольно хорошо, несмотря на стоимость», которая обойдется чуть меньше миллиона долларов.

Вскрытие стен и банка с червями

Последнее, с чем правление хочет иметь дело, это проблемы с подступенками. Вскрытие стен означает открытие банки червей с жильцами: это не только создает беспорядок с пылью и мусором повсюду, но также означает разрушение декоративной отделки, которую домовладельцы заплатили много денег, чтобы тщательно и с любовью установить. Ричард Познер, инженер-консультант, предупреждает, что совету директоров необходимо сосредоточить все свои усилия на представлении вопроса акционерам, а затем контролировать сам процесс замены. «Это должно быть очень тщательно спланировано — как военная кампания».

Акционеры должны понимать, что работа имеет решающее значение. Они должны понимать, что будут неудобства, поскольку подрядчики заменят горячие и холодные стояки, которые проходят за стенами ванной комнаты и кухни. Плитка должна быть снята, шкафы должны быть удалены, а стены должны быть открыты, чтобы рабочие могли добраться до труб. По возможности, говорит Познер, правление должно попытаться согласовать время замены с текущими ремонтными работами в квартирах акционеров. «Лучше всего, если кто-то делает переделку, и его ванная комната уже выпотрошена, а стояк доступен. Кухонные линии, вероятно, проходят за шкафом, поэтому вам нужно вынуть шкаф, а затем поставить его обратно». Проект может быстро превратиться в беспорядок, поэтому любой совет, который планирует заняться заменой стояка в здании, должен уметь планировать сложный проект, а затем доводить его до конца.

Замена всех сразу

Итак, когда пора заменить стояки и можно ли делать это по частям? Большинство инженеров рекомендуют производить замену сразу, при этом плата должна охватывать каждую отдельную линию в здании снизу вверх. В противном случае рабочие рискуют создать больше проблем, прикрепляя новые стояки к старым и вызывая обрывы линии. «Там, где люди пытались исправить один этаж, они создают пролом на другом. Бывают случаи, когда приходит время стиснуть зубы» и полностью заменить все, отмечает инженер Кристофер Келли, руководитель собственной фирмы.

Однако полная замена может быть дорогостоящей, как узнали акционеры дома 33 по Пятой авеню. Но в долгосрочной перспективе, говорят инженеры, зданию станет лучше. «Всегда дешевле сделать полную замену», — утверждает Питер Варсалона, директор RAND Engineering , который работает инженером-консультантом по недвижимости.

Хотя замена стояков может быть простой задачей, получение доступа к ним требует много времени и средств.

Итак, как правление узнает, когда следует приступить к замене стояков? Низкое давление воды на верхних этажах является первым предупреждающим знаком, как и мусор в воде — куски проржавевших труб, которые смываются через ответвления и арматуру в раковины, душевые и ванны. Также важно знать возраст труб здания и их состав: трубы из оцинкованной стали служат всего около 50 лет, а латунные - около 70 лет; медь, длиннее этого.

"Вообще, вы бы вернулись к первоначальному составу трубопровода? Насколько хорошо он обслуживался? Не подвергся ли он коррозии? Поддерживается ли давление воды?" — спрашивает Келли, отмечая вопросы, которые правление должно задавать своему физическому директору завода или инженеру. «Это простой процесс, но в то же время довольно сложный, когда речь идет о существующей системе. Прокладка трубопровода не так уж сложна. Это открытие стены, удаление старой трубы и установка новой трубы», что становится запутанным и сложным.

Демонтаж стен и полов

Хотя замена стояков сама по себе может быть простой задачей, получение доступа к ним требует много времени и денег для домовладельцев. Стены и полы вырваны, чтобы дать подрядчикам доступ к трубам в ванной и на кухне, а для тех владельцев кооперативов и квартир, которые заплатили за капитальный ремонт, может быть «очень удручающе» видеть, как вся их работа разорвана на части. , как выразился один инженер. «Очень важно предоставить [акционерам] как можно больше информации. Это было единственное, что мы учли, выделив время для ночных собраний», — говорит Варсалона. Эти встречи имели решающее значение для решения проблем акционеров и обеспечения поддержки проекта.

Один из способов смягчить сбои в работе акционеров — нанять подрядчика, который может работать за бригадой по замене стояков, ремонтировать стены и, насколько это возможно, заменять снесенные плитки. На Пятой авеню, 33 правление наняло генерального подрядчика, отличного от компании, выполняющей работы по установке стояков, для восстановления стен ванной комнаты, плитки и краснодеревщика.

«Мы спросили [акционеров], есть ли у них конкретная плитка, могут ли они ее отследить, и тогда мы заменим ее генеральным подрядчиком», — объясняет Адам Зерка, управляющий зданием. В то время как здание оплачивало все работы, проделанные генеральным подрядчиком по замене плитки и шкафов после сантехнических работ, акционеры, которые наняли собственных подрядчиков, чтобы убрать дорогие шкафы или плитку, а затем заменить их, взяли на себя эти расходы, говорит Зерка. В течение четырех лет, когда обсуждались стояки, акционерам говорили, что «мы никогда не сможем воссоздать то, что было вырвано», — объясняет Зерка. Акционерам было настоятельно рекомендовано нанять собственных подрядчиков, если у них есть богато украшенная мебель или плитка, которые они хотели убрать перед ремонтом, а затем заменить их после ремонта.

В конце концов, самым важным аспектом работы было подробное объяснение акционерам. «Это очень навязчивый проект. Вы ломаете стены, создаете много пыли и мусора», — говорит Зерка. «Мы старались дать людям как можно больше информации». От начала до конца «это много работы — много планирования, много мониторинга и много удачи. Когда вы открываете стены, вы никогда не знаете, с чем столкнетесь».

Из майского номера журнала Habitat за 2004 год.

ЕЩЕ СТАТЬИ

Почему так дорого?

от Staff Writer 22 октября 2019 г. 8:14:00

Ничто так не тревожит, как вода, льющаяся через ваш потолок. Откуда это? Сколько там? И как заставить его остановиться? Для владельцев квартир и их управленческих команд проблемы с сантехникой еще более сложны. Общие стены и потолки с другими жильцами усложняют решение проблемы. Квартиры имеют общие стояки воды, которые могут охватывать высоту нескольких квартир. Поиск утечки или неисправной трубы — это упражнение в земляных работах. Ремонт самого стояка усугубляется ремонтом окружающих материалов. Давайте разберемся, почему ремонт стояка в многоквартирном доме такой дорогой, и кто должен нести за это ответственность.

РАСШИРЕННОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ

Водопроводные стояки предназначены для подачи воды на каждый этаж многоквартирного дома. Это означает, что утечка может начаться в вашей квартире или просочиться вниз со многих этажей выше. Поскольку одна неисправная труба может повлиять на несколько устройств, ущерб может быть весьма значительным. В одноэтажном доме повреждение часто ограничивается одной комнатой, но в многоквартирных домах повреждение может быть обширным.

РАСКОПНЫЕ УСИЛИЯ

Иногда проблему нелегко найти, особенно когда затронуто много юнитов. Для этого может потребоваться, чтобы сантехники разорвали пол, прорезали гипсокартон или удалили гниющие балки, просто чтобы добраться до источника. Даже перекраска или замена молдинга может добавить к дорогостоящему ремонту. Если вода провела некоторое время в стенах, лечение плесени и грибка добавится в счет. Установщики говорят, что стоимость поиска проблемы удваивается. Например, если ремонт трубы стоит 1000 долларов, ожидайте еще 1000 долларов на ремонт гипсокартона и покраску.

ДОРОГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Несмотря на то, что протечки случаются, качественно сделанный стояк прослужит 40-70 лет. Установщики говорят, что эти материальные затраты означают, что вы будете платить 40-90 долларов за фут, чтобы заменить изношенные стояки. Осмотр и ремонт по пути могут продлить срок службы ваших стояков. Но чрезмерное использование также сократит их жизнь, а использование в квартире трудно регулировать. Вы хотите, чтобы ваш мастер по ремонту использовал трубы самого высокого качества, что означает первоначальные затраты, но профилактику на долгие годы.

ЗАБЛУЖДЕНИЕ АРЕНДАТОРА

Неспособность арендатора сообщить о проблеме с водой может значительно увеличить стоимость. То, что начинается с одного круга воды на потолке, может превратиться в недели ремонта. Вода проникает через самые маленькие щели и может нанести неожиданный ущерб. А плесень и грибок быстро распространяются, представляя потенциальную широкомасштабную угрозу. В то время как управляющие квартирами имеют доступ к квартирам в экстренном порядке, если арендатор не сообщит о проблеме, ущерб будет нанесен до того, как шлюзы будут закрыты.

РАСХОДЫ НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Когда стояк воды забивается или выходит из строя, кажется, что проблемы умножаются. От низкого давления воды у одного жильца до забитого душа другого, до пятен воды у другого - расходы на техническое обслуживание могут резко возрасти. В квартире взаимосвязанная сантехника означает, что одна проблема может привести к другой. Стоимость исправления вялых сантехнических прихваток зависит от стоимости фактического ремонта стояка воды.

ТАК КТО ЗА ЭТО ПЛАТИТ?

После первоначального антикризисного управления возникает неизбежный вопрос: "Кто за все это будет платить?" Ответ не полностью черный и белый, в зависимости от нескольких факторов. В некоторых штатах есть законы, определяющие, кто несет расходы, хотя страховые компании все же могут вмешиваться. Если ремонт стояка воды находится в местах общего пользования, то за ремонт отвечает товарищество собственников жилья. Владельцы квартир часто несут ответственность за удобства и приборы, такие как холодильники, посудомоечные машины, туалеты, ванны и раковины, а также за дренажные линии и водонагреватели, которые обслуживают только их квартиру.

Становится немного грязно, когда соседний отряд несет ответственность за ущерб. Страховка соседа обычно вмешивается, но ваш собственный полис может быть оставлен с некоторыми вещами для покрытия. Иногда ассоциация покрывает исправление, особенно если они требуют, чтобы это было сделано, или если можно доказать небрежность с их стороны.

Унция профилактики стоит гораздо больше, чем фунт лечения, когда речь идет о ремонте стояка воды в многоквартирном доме. Регулярные осмотры и профилактическое обслуживание помогут избежать проблем. Поощряйте арендаторов сообщать о проблемах с водой, какими бы простыми они ни казались. Слабый напор воды или медленно стекающая раковина могут показаться незначительными неприятностями, но могут сигнализировать о более серьезных проблемах.